Prawda jest taka, że banki niestety nie są specjalnie chętne do renegocjacji warunków kredytu hipotecznego. Zdarza się, że ktoś z takiego spotkania w banku wychodzi z lepszą marżą, ale z mojego doświadczenia, a tych rozmów miałem już naprawdę sporo, takie przypadki można policzyć na palcach jednej ręki.
W większości przypadków podczas negocjacji w banku otrzymany propozycję np. wymiany ubezpieczenia czy założenia dodatkowego konto z drobnymi benefitami pokroju bonu na kilkaset złotych. Czasem może to być też np. bardziej atrakcyjne (raz faktycznie korzystniejsze – czy to pod kątem zakresu ochrony, czy też kosztów a innym razem korzystniejsze tylko teoretycznie) ubezpieczenie. Czy warto korzystać z tych ofert? Niekiedy warto, ale zazwyczaj da nam to jedynie kosmetyczną zmianę a na prawdziwą metamorfozę naszych rat przyjdzie poczekać na wieczne nigdy.
Co wtedy?
Nadpłata kredytu – sposób, z którego zawsze można skorzystać
Jeśli bank nie chce zejść z marży, możesz samodzielnie poprawić swoją sytuację. Taką możliwość daje nam nadpłata. Co bardzo ważne – nadpłacać kredyt hipoteczny można zawsze! Nie ma tu znaczenia, czy kredyt masz od 2 miesięcy czy 2, 12 lub 22 lat. Możesz też nadpłacać po refinansowaniu czy konsolidacji, albo zarówno przed jak i po tych rozwiązaniach.
Brzmi kusząco, ale uwaga na jeden mały druczek, który może nam niestety korzyści z nadpłaty znacznie ograniczyć. Koszty wcześniejszej spłaty kredytu. Warto sprawdzić, czy nie czyha na nas taka pułapka w naszej umowie kredytowej. Jeśli tak, to potencjalne zyski będą ograniczone i w takim przypadku najczęściej lepiej będzie wstrzymać się z nadpłatą do zakończenia okresu obowiązywania tej opłaty.
Ważne też, by nie władować się w koszty wcześniejszej spłaty refinansując. Z jednej strony – ponieważ opłata za wcześniejszą spłatę jest też naliczana przy przenoszeniu kredytu. Z drugiej, jeśli planujemy wziąć się za nadpłatę po refinansowaniu, by nie refinansować kredytu do banku, który będzie nam naliczał procent od nadpłaty.
A nadpłacać jak najbardziej warto. Pierwszy z brzegu przykład przychodzący mi do głowy – spłacamy kredyt hipoteczny na kwotę jeszcze 0,5 mln zł, rata wynosi 3500 zł, koniec spłaty na początku czerwca 2052. Nadpłata kwotą 15 tysięcy złotych i nasz stary kredyt wygląda tak:
Wyliczenia: kalkulator UOKIK
Refinansowanie – czyli zmiana banku
Jeśli Twój bank nie chce negocjować, może warto… porozmawiać z innym.
Refinansowanie to przeniesienie kredytu hipotecznego do nowego banku i rozpoczęcie go na nowych warunkach. W praktyce oznacza to nową umowę, nowe oprocentowanie, nową marżę, nowy okres spłaty. To właśnie tutaj można ugrać najwięcej. Pamiętajmy jednak, że refinansowanie to również proces kredytowy, który będziemy musieli przejść od nowa. Na nowo konieczne będzie przygotowanie dokumentów czy sprawdzenie przez nowy, wybrany bank naszej zdolności kredytowej. Dla drobnych korzyści szkoda na to czasu, natomiast jeśli refinansowanie pozwoliłoby nam zaoszczędzić na kredycie satysfakcjonującą, odczuwalną kwotę to zdecydowanie warto.
Kiedy refinansowanie się opłaca?
- Jeśli masz wysokie oprocentowanie w porównaniu do aktualnych ofert na rynku.
- Jeśli kończy Ci się okres stałego oprocentowania i chcesz się rozejrzeć po ofertach, zanim bank automatycznie ustali nową stawkę
- Jeśli masz kredyt zaciągnięty z niskim wkładem własnym, a dziś wartość Twojej nieruchomości poszła mocno w górę lub spłacasz już kredyt dobrych kilka lat i przez próg 20% przeprowadzi Cię spłacona już część kapitału. (👉 Przeczytaj: Wkład własny do refinansowania).
Konsolidacja – gdy masz więcej niż jeden kredyt
To temat nieco szerszy, ale warto go chociaż zasygnalizować. Konsolidacja to nic innego jak połączenie kilku zobowiązań w jedno. Można w ten sposób połączyć kredyt hipoteczny z gotówkowym, limitem na karcie czy innymi ratami – i rozłożyć wszystko na nowo, zwykle na dłuższy okres.
Zaletą jest jedna rata (często niższa niż suma wszystkich dotychczasowych), łatwiejsze zarządzanie budżetem i często też poprawa scoringu w BIK. Wadą powiększenie łącznego kosztu, jeśli jednocześnie podwyższymy okres spłaty chcąc jak najbardziej obniżyć comiesięczne raty.
Nieudane negocjacje to nie koniec
Odmowa ze strony banku przy próbach renegocjacji umowy nie wyczerpują limitu rozwiązań obecnej sytuacji. Wręcz przeciwnie, może to być początek sensownej optymalizacji kredytu.
Masz do dyspozycji:
- Nadpłatę – która jest zawsze dostępna, warto jednak dopilnować, by nie władować się w koszty wcześniejszej spłaty,
- Refinansowanie – szczególnie jeśli sprzyja temu rynek lub polepszył się Twój wkład własny,
- Konsolidację – jeśli kredyt hipoteczny to nie jedyne zobowiązanie, które spłacasz.
Nie każdy z tych ruchów będzie najlepszy w Twoim przypadku. Nawet nadpłata – może okazać się, że jesteś w stanie wygospodarować większy zysk z innych sposobów zainwestowania kapitału. Ale co na pewno zrobić warto, to na spokojnie przemyśleć każdy z tych sposobów.
