Chcąc zmienić swój kredyt hipoteczny na lepszy, pierwszym dostępnym krokiem, który w żadnym z banków nie kosztuje nas nic poza poświęconym czasem, są negocjacje. Renegocjacja kredytu hipotecznego sprowadza się de facto do rozmowy z przedstawicielem banku. Żeby umówić się na taką rozmowę, wystarczy zadzwonić lub napisać maila, albo wiadomość przez stronę/aplikację banku. Bank powinien bezproblemowo przydzielić nam na rozmowę eksperta. Warto pamiętać, że to jednak nam, jako kredytobiorcom, znacznie bardziej zależy na skutecznej negocjacji umowy niż bankowi. Dlatego zanim usiądziemy do rozmów, warto się solidnie przygotować. W tym artykule podpowiem od czego zacząć negocjacje umowy kredytowej, tak by zwiększyć swoje szanse na obniżenie kosztów spłaty hipoteki.
Pierwsza sprawa – czy nasza sytuacja daje przesłanki do negocjacji?
W kontekście naszej sytuacji warto wziąć pod uwagę takie kwestie, jak:
Czy zmieniły się Twoje zarobki?
Wyższe zarobki mogą być argumentem na rzecz np. zmniejszenia okresu kredytowania. Pamiętajmy przy tym zwrócić uwagę na koszta życia – jeśli wzrosły symetrycznie do zarobków, to w oczach banku zmiana ta wychodzi na zero. Z kolei przy pogorszeniu zarobków zrozumiałym jest chęć obniżenia raty, poprzez np. wydłużenie okresu spłaty czy obniżenie marży banku.
Czy zmieniła się forma Twojego zatrudnienia?
Plusem będzie tu szczególnie przejście na bardziej stabilną formę zatrudnienia np. z umowy zlecenia na umowę o pracę.
Jaką część kapitału już spłaciłeś?
Banki oferują kredyty hipoteczne na różnych warunkach, ze względu na ilość naszego wkładu własnego. Zazwyczaj progiem pozwalającym na dostęp do lepszych ofert jest 20% kwoty kredytu, ale czasem jest to też np. 15% czy 40%. Do wkładu wlicza się również spłacony kapitał a także wartość nieruchomości, która w ostatnich latach mogła wzrosnąć (z uwagi na cały rynek).
Czy zbliżasz się do końca okresu stałego oprocentowania?
Jeśli mamy kredyt z ratą stałą nasze oprocentowanie i tak z czasem ulegnie zmianie. Banki stosują tu pewien skrót myślowy, a kredyt z ratą stałą oznacza tak naprawdę kredyt z ratą okresowo stałą. Zazwyczaj po okresie pierwszych 5 lat oprocentowanie kredytu na stałej stopie ulega zmianie. Jest to dobry czas do negocjacji ze względu na możliwość refinansowania do innego banku a przede wszystkim odpowiednia pora na przemyślenia, czy chcemy przejść na ratę zmienną, czy zostać na stałej.
Czy masz możliwość dodania dodatkowego kredytobiorcy?
Dodanie dodatkowego kredytobiorcy (np. małżonka, rodzica) może zwiększyć naszą zdolność kredytową i poprawić warunki oferty. Mógł zmienić się nasz stan cywilny, ale mamy też możliwość dodania jako stronę umowy kredytowej np. rodziców czy rodzeństwo.
Druga sprawa – czy rynek jest obecnie przychylny negocjacjom?
W odniesieniu do sytuacji rynkowej dobrze jest prześwietlić kilka ważnych zagadnień.
Jaka jest aktualna wartość Twojej nieruchomości?
Przykładowo, w ostatnim kwartale 2024 roku w największych 5 miastach w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań) średnia cena transakcyjna miasta wzrosła w ciągu roku o ok. 10%. A wartość nieruchomości brana jest pod uwagę na poczet wkładu własnego, co może znacznie nam pomóc jeśli chcielibyśmy kredyt przenieść do innego banku.
Jaki jest aktualnie poziom stóp procentowych?
Warto także zwrócić uwagę także na WIBOR a przy tym monitorować sytuację w związku z wprowadzeniem nowego wskaźnika stóp procentowych. W razie czego, na pewno poinformuję o tym na lukaszsroczynski.pl/blog/
Jakie są aktualnie oferty przeniesienia kredytu hipotecznego do innego banku?
To w zasadzie sedno sprawy – jeśli bank nie zgodzi się na naszą propozycję, możemy przecież refinansować kredyt na lepsze warunki do innego banku. Prześwietlić sytuację w kilkunastu bankach, w tym tych największych, można np. tutaj.
Jak wygląda nasza zdolność kredytowa w świetle aktualnych warunków rynkowych?
Czasem może okazać się, że mimo braku zmian w zakresie zarobków czy umowy, banki inaczej oceniają naszą zdolność kredytową. Nie musi to być spowodowane czymś mierzalnym a jedynie zmianą wewnętrznej polityki banku, który nagle może postanowić przyciągnąć klientów np. na B2B.
Co dokładnie możemy negocjować w umowie kredytowej?
Na celownik możemy wziąć negocjację jednego lub kilku z elementów wpływających na wysokość raty kredytu.
Obniżka marży
To jeden z najskuteczniejszych sposobów na trwałe zmniejszenie miesięcznej raty. Na samym starcie, przed zawarciem umowy kredytowej banki dają możliwość obniżenia marży przy skorzystaniu z oferty cross sell. Może i w naszym przypadku okaże się to skuteczne, zwłaszcza jeśli do tej pory nie skorzystaliśmy z takich dodatków.
Ubezpieczenia
Tu widać ciemniejszą strona cross sellingu, bo nieraz właśnie wybór bankowego ubezpieczenia warunkuje mniejszą marżę. Niezależnie, czy korzystamy z ubezpieczeń bankowych czy zewnętrznych, warto przy okazji renegocjacji kredytu rozejrzeć się za bardziej korzystnymi możliwościami – zarówno finansowo, jak i zakresu ochrony.
Zmiana rodzaju rat
W ramach negocjacji możliwa jest zmiana rat zmiennych na stałe (lub okresowo stałe). Jest też opcja odwrotna – możemy zmienić raty stałe na zmienne, kiedy minie okres obowiązywania stałej stopy procentowej (kredyty z stałą stopą oprocentowania są tak nazywane dla uproszczenia – tak naprawdę są to kredyty z okresowo stałą stopą oprocentowania, najczęściej na 5 lat).
Okres kredytowania
Jeśli zwiększymy okres – zmniejszymy ratę, niestety kosztem całości kapitału do spłaty. Jeśli okres z kolei zmniejszymy – rata wzrasta, ale oszczędzamy w skali całego kredytu na odsetkach. Tu pamiętajmy też, że jeśli zdolności starczyło nam na styk, zmniejszenie okresu spłaty będzie możliwe praktycznie tylko przy wzroście dochodów. Zwłaszcza w pierwszym okresie, gdy nie spłacaliśmy jeszcze znaczącej części kapitału a wzrost wartości nieruchomości nie okazał się aż tak duży, by pozwolić na lepsze warunki.
Dostosowanie oferty do rynku
Jedną z składowych oprocentowania kredytów jest wskaźnik stopy procentowej. Osobom ze zmienną ratą banki na bieżąco przeliczają odsetki (dla kredytów z WIBOR3M raz na 3 miesiące, z WIBOR 6M raz na 6 miesięcy itd.). Natomiast przy racie stałej, mimo zmian wskaźnika (zazwyczaj banki korzystają wtedy z IRS, WIBOR więc nie ma zastosowania), odsetki pozostają na tym samym poziomie. Ma to oczywisty plus przy wzroście stóp procentowych, ale już kiedy stopy spadają niestety potencjalna korzyść nas omija. I tu pojawia się pole do negocjacji, ponieważ banki w ramach ofert refinansowania proponują kredyty z oprocentowaniem wg aktualnego wskaźnika stóp procentowych. Jeśli z nich skorzystamy, nasz dotychczasowy „stary” bank straci swojego klienta…
Wgląd w dokumenty
Przed rozpoczęciem rozmów z bankiem, pamiętajmy o przeanalizowaniu swoich dokumentów.
Przede wszystkim warto przypomnieć sobie jak wyglądały nasze dochody i koszty życia w momencie podpisywania umowy kredytowej a jak to wygląda teraz. Szczególną przesłankę do negocjacji da nam poprawa, ale też pogorszenie naszej sytuacji.
Co ważne, jeśli chcielibyśmy przenieść kredyt do innego banku wymagane będzie powtórne badanie zdolności kredytowej. Jeśli więc chcemy użyć tego argumentu podczas rozmowy z doradcą w starym banku pamiętajmy, że banki biorą pod uwagę różne okresy dochodu. W jednym banku liczy się dochód z ostatnich 3 miesięcy a w innym z 6 i jeśli dostaliśmy podwyżkę np. 3 miesiące temu to o ile w tym pierwszym przypadku to ten dochód zostanie wzięty do obliczeń, tak w przypadku wliczania dochodu z ostatnich 6 miesięcy będzie to średnia obliczona z dochodu przed podwyżką i po podwyżce. Jeśli nie chcemy się zagłębić w szczegóły możemy przyjąć, że w przypadku umowy o pracę jest to ostatnie 6 miesięcy. Natomiast przy mniej stabilnym zatrudnieniu jak zlecenie, B2B czy działalność gospodarcza możemy roboczo przyjąć 12 miesięcy.
A jeśli chcesz zapoznać się ze szczegółami:
Tu sprawdzisz jakie okresy dochodu są wymagane przez banki na umowie B2B
A tu jaki okres minimalny wymagany jest na umowie zlecenie i umowie o dzieło
Negocjacje umowy kredytowej a wzrost ceny naszej nieruchomości
Warto też spojrzeć na wartość nieruchomości. Wycena rzeczoznawcy niesie za sobą koszty, ale możemy na własną rękę porównać ceny podobnych nieruchomości w okolicy. Załóżmy jednak przy tym bufor 10-20% w dół, choćby ze względu na to, że ceny na różnych portalach to ceny wyjściowe, do negocjacji a nie wiemy też jak dokładnie wyceni nasz dom lub mieszkanie rzeczoznawca.
Czy na renegocjacje kredytu hipotecznego konieczne są dokumenty o kredycie jak np. harmonogram spłaty? Niekoniecznie. Umawiamy się przecież na rozmowę ze swoim bankiem, w którego systemie wszystkie te informacje już są. Możemy oczywiście wydrukować sobie harmonogram czy umowę kredytową, ale nie jest to konieczne i możemy podejść do negocjacji bez tych dokumentów.
Co dalej?
Kiedy mamy już wszystko przemyślane, czas na rozmowę z bankiem. Najprościej będzie skontaktować się po raz pierwszy w sprawie renegocjacji telefonicznie lub online – wystarczy wiadomość przez system bankowości internetowej lub e-mail. Bank przydzieli Ci swojego wewnętrznego doradcę, z którym przejdziesz przez kolejne etapy. Pamiętajmy jednak, że bankowy doradca nie poinformuje nas o możliwościach, jakie daje nam opcja refinansowania u konkurencji 🙂
