Miałem niedawno rozmowę z klientem, która zapadła mi w pamięci na dłużej. Kredyt hipoteczny zaciągnięty w Getin Banku w 2011 roku, z okresem spłaty rozłożonym na aż pół wieku. Pożyczone wtedy 300 tysięcy złotych, a po piętnastu latach regularnego spłacania do oddania nadal zostaje ponad 278 tysięcy kapitału. Miesięczna rata to około 1650 złotych, z czego kapitału jest w niej zaledwie 250 złotych. Reszta to odsetki.
Taki przykład świetnie pokazuje, na czym polega mechanizm bardzo długiego kredytowania. Rozłożenie spłaty na kilkadziesiąt lat daje nam realną przewagę na starcie, bo rata jest niższa i łatwiej ją wpasować w domowy budżet, co zwiększa naszą bieżącą płynność finansową. Problem w tym, że przy tak wydłużonym harmonogramie kapitał topnieje w ślimaczym tempie, a bank przez długie lata zarabia głównie na odsetkach. I tu właśnie zaczyna się rola, jaką powinniśmy sami wziąć na siebie jako kredytobiorcy.
Długi okres kredytowania sam w sobie nie jest błędem. Błędem jest bierne trzymanie się pierwotnego harmonogramu przez dekady, bez żadnej refleksji nad tym, co dzieje się na rynku i w naszym budżecie. Kredyty hipoteczne z 50-letnim okresem spłaty są już melodią przeszłości dla nowych kredytobiorców, ale nawet hipoteka rozłożona na 30 czy 35 lat generuje wysokie koszty odsetek. Chyba, że będziemy nadpłacać.
Dlaczego przy długim kredycie nadpłata działa jeszcze mocniej?
Nadpłata kredytu hipotecznego polega na wpłacie do banku kwoty wyższej niż wynika to z bieżącego harmonogramu, a cała ta nadwyżka trafia bezpośrednio na kapitał, bez pobierania od niej odsetek. Przy kredycie, w którym większość raty pochłaniają odsetki (jak w opisanym wyżej przykładzie, gdzie z 1650 złotych raty kapitał to jedynie 250 złotych), każda nadpłacona złotówka ma ogromne znaczenie. Zamiast czekać, aż w naturalnym tempie harmonogramu w końcu zacznie przeważać spłata kapitału, po prostu przyspieszamy ten proces własną decyzją.
Im dłuższy pierwotny okres kredytowania, tym więcej odsetek zapłacilibyśmy, trzymając się sztywno harmonogramu, i tym bardziej opłacalna staje się każda nadpłata. Dlatego przy takich kredytach jak ten z naszego przykładu warto traktować nadpłatę nie jako dodatek, a jako główne narzędzie do realnego skrócenia drogi ku spłacie zobowiązania.
Zmniejszyć ratę, czy skrócić okres spłaty?
Nadpłacając kredyt, zawsze stajemy przed wyborem, czy chcemy obniżyć wysokość miesięcznej raty, czy zostawić ją bez zmian i zamiast tego skrócić czas spłaty. Obie opcje realnie zmniejszają koszt całego kredytu, ale w zupełnie inny sposób.
Skrócenie okresu kredytowania przynosi wyraźnie większe oszczędności w perspektywie całego zobowiązania, bo im szybciej znika kapitał, tym mniej odsetek naliczy nam bank przez pozostały czas. Obniżenie raty z kolei daje ulgę odczuwalną od razu, już od kolejnej płatności, co bywa kluczowe w momentach, kiedy zależy nam na większej elastyczności budżetu. Przy naszym przykładowym kredycie z pięćdziesięcioletnim okresem różnica między tymi dwoma wariantami z czasem robi się szczególnie widoczna, bo im dłużej zostało do końca harmonogramu, tym więcej odsetek udaje się wyeliminować, skracając okres.
👉 Szczegółowe wyliczenia pokazujące, o ile różnią się oszczędności przy obu wariantach nadpłaty, znajdziesz w tym artykule.
Praca z kredytem, czyli regularne sprawdzanie rynku
Sama nadpłata to jednak nie wszystko. Kredyt zaciągnięty kilkanaście lat temu, w innych warunkach rynkowych i często w innym banku, z czasem zwyczajnie przestaje być konkurencyjny wobec tego, co oferuje rynek dzisiaj. Wraz ze spłacaniem kapitału (a nadpłata dodatkowo ten proces przyspiesza) rośnie też nasz wkład własny liczony względem aktualnej wartości nieruchomości, co otwiera drzwi do zupełnie innych warunków cenowych. Warto co jakiś czas sprawdzić, czy refinansowanie w innym banku nie pozwoliłoby obniżyć raty o wiele bardziej, niż jesteśmy w stanie osiągnąć samą nadpłatą.
Nadpłata nie zawsze jest jednak najlepszym ruchem. Zanim ją zaplanujemy, warto mieć zbudowaną poduszkę finansową i uregulowane inne, droższe zobowiązania, bo dopiero wtedy nadpłata staje się w pełni bezpieczną decyzją.
👉 Tutaj opisałem, w jakich sytuacjach lepiej wstrzymać się z nadpłatą.
Długi harmonogram to nie wyrok, jeśli wiemy, co z nim zrobić
Kilkudziesięcioletni okres spłaty sam w sobie nie musi oznaczać, że oddamy bankowi więcej, niż to konieczne. Tak długi harmonogram to po prostu punkt startowy, dający nam sporo elastyczności na początku, a to, ile finalnie zapłacimy, zależy już od tego, czy zdecydujemy się na aktywne zarządzanie kredytem. Regularna nadpłata, nawet niewielkimi kwotami, potrafi z czasem odwrócić proporcje między kapitałem a odsetkami i sprawić, że długi okres kredytowania przestaje być wadą, a staje się po prostu narzędziem, które sami kontrolujemy.
